Todo ponto comercial pode ser definido como um bem imaterial importante na atividade empresarial da sociedade, já que, por meio dele, tanto a própria sociedade quanto a marca ficam conhecidas pelo público em geral. A partir desse contexto, a tendência deste público é associar a marca ao próprio local, fazendo com que se torne referência no que diz respeito à atração da clientela e que adquira valor econômico de mercado, sendo comum nesse caso a existência de placas espalhadas nas ruas de comerciantes anunciando a transferência do ponto comercial. Nesse caso, pode-se entender que o trabalho do antigo empresário agregou ao local um valor que não pode ser desconsiderado, já que possui potencial prospectivo para o próximo dono, facilitando muito a sua atividade no que diz respeito à existência de demanda.
Diante da relevância dos pontos comerciais, a Lei Federal 8.245/91 outorga proteção legal ao ponto comercial por meio da ação renovatória (art. 51) que requer o preenchimento de alguns requisitos específicos, sem os quais a ação sequer será apreciada. Os nossos tribunais já consolidaram o entendimento que esse direito de proteção ao ponto também é estendido aos lojistas instalados em Shopping Center ou qualquer outro tipo de centro comercial.
A aplicação prática da lei
Ocorre que, na prática empresarial de pequenos e médios lojistas, é possível perceber certo descuido em relação à proteção do ponto comercial e da própria clientela, muitas vezes por falta de conhecimento e pela ausência de uma assessoria pontual no ato de celebração e renovação da locação comercial. Nesse sentido, o empresário deve tomar cautela com os requisitos do contrato de locação, quais sejam: (1) contrato escrito e por prazo determinado; (2) exploração de uma mesma atividade por um período igual ou superior a 3 anos; (3) período de locação ou soma de períodos ininterruptos superior a 5 anos; (4) interposição da ação renovatória no interregno entre 1 ano e 6 meses antes do final do prazo de locação.
Ação renovatória em shoppings centers
O caso da ação renovatória em shoppings centers precisa ser avaliado isoladamente, já que possui algumas especificidades. Em primeiro lugar, é preciso considerar que os shoppings existem de modo a oferecer grande quantidade de fornecedores de produtos para determinado público-alvo, que é definido pelo empreendedor. A partir desta definição, este organiza o espaço de modo a atingir o maior retorno econômico possível.
Considerando a natureza locatícia da relação entre lojista e empreendedor, há alguns aspectos que a diferenciam da locação empresarial comum, como: o fato de o locador/empreendedor não poder retomar o imóvel para uso próprio; ajustes de aluguéis com base no faturamento; o pagamento da “res sperata” pelo locatário; a vinculação do lojista à associação de lojistas do shopping e outros mais. Mesmo assim, a lei do inquilinato dispõe que ao empresário locatário de shoppings centers também socorre a ação renovatória.
Fonte: Dutra Advogados
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